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第九章房产防骗（第2页）

5。样板间不样板

样板间与购房者所能得到的现房完全是两回事。

6。承诺化为泡影

房地产开发商在商品房预售中，为谋取更大利益，在售楼时会出现夸大宣传、虚假宣传的行为，而实际上公共绿地变收费停车场，公立学校迟迟无踪影……

7。臭水沟成自然水系

水资源的稀缺，使很多消费者追捧水景住宅项目。真正意义上的临水而居，确实能让居民得到“高消费”后的满足感，但许多无良开发商所说的自然水系却往往是臭水沟。

8。原本公用，假意贖送

对购买首层的客户，开发商往往会许诺附赠一定面积的花园，这是开发商经常釆用的促销手段之一。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并会由此引发诸多纠纷。

9。超低房价有价无房

均价超低，超低价格，这些话背后的意思就是诱使购房者去售楼处，因为售楼小姐总有忽悠你的办法。“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该楼盘内楼层、朝向等最差从而价位也最低的那套房，这些房大多是不规则房或首层、顶层房，甚至半地下房。这些房的价位尽管不具有普遍性，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢购房者注意力的效果。普通楼房的价位肯定会远远超越所谓的起价和均价。

10。借“顾问"名头

如“特聘XX（名人）为本楼盘形象代言人”“XX（外国）著名国际建筑公司设计开发商有意鱼目混珠，利用各种知名的公众人物或设计公司的名气来招揽买房人。

防骗攻略

要防范在正规购房中可能遇到的一些陷阱，应注意以下几点。

1。业主要充分利用自己的知情权

业主的知情权主要包括：了解楼盘周边环境建设，楼盘的施工进度，装修材料的品牌，选用的物业管理公司的资质，管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。这些问题都是开发商在售楼阶段居向购房人进行说明的问题。业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量，事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

2。当心傅后包租的形式

根据2001年建设部出台的文件规定，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式，但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发

商所需的话，这个项目就“烂尾”了，而这个风险是由各个业主承担的。售后包租实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有非法集资之嫌。

3。不要轻信广吿

广告在法律上属于要约邀请，开发企业并不受此约束。广吿的目的就是吸引潜在的客户来洽谈、签约，只有签订的合同才对双方具有约束力。例如，关于楼间距表述的广告用语是按照最理想状态或者直线距离标定的，客户不能轻信，应当进行一些实地调査再做决定。

4。购房者购买的应当是适用的房屋

购房不是搞建筑收藏，业内律师奉劝购房者，应当从自己的需要出发选择适用的房屋。

5。不要轻易相信楼书的宣传及售楼人员的说法

通常，广告商的文案写得非常动人，效果图设计得非常精美，售楼人员的嘴巴更像是抹了蜜糖一样，但大家在挑选的时候一定不要轻信。消费者在购房的时候应尽可能选大的开发商或资金有实力的甲方，要了解代理公司的实力与口碑及销售人员的素质，多收集沙盘宣传楼书，査看项目整体规划图，并做好备份，好在日后开发商不兑现承诺时提供证据。提醒购房者，在入住一年后应尽快成立业主委员会进行维权。

6。“二查一约”

“二査”是指：现场勘察，看一下水景的现状，将现状与宣传做一个比较；査阅城市规划，看看在入住之日项目宣传的水景蓝图熊否兑现。“一约"就是将水景蓝图中所宣传的相关内容落实到购房合同中，为消费者维护自己的合法利益作好物质准备。

7。査验物业管理合同

购房前要査验开发企业与物业管理企业签订的前期物业管理合同，清楚自己在物业管理过程中的权利与义务。因为前期物业管理合同确定的权利与义务须由购房人承担。

房屋退税骗局

利用税务部门来骗钱并不新鲜。以前不法分子骗购车者说可以退购置税，这次炮制的“房屋退税”是换汤不换药，但这副“老方子”还是蒙蔽了不少人。最令受害人疑惑的是，这些人是怎么得到自己的信息的，住哪个小区、哪一幢、哪年入住、电话、姓名，他们都一清二楚，而这正是整个骗局中最具欺骗性的一点。从某种角度分析，不排除有些商品房经销商私自出售业主信息的可能，也有可能是业主曾经在房屋租赁置换网站上留下过自己的房屋信息和手机号等。

案例回放

2010年5月11日，家住延安路附近的杭州市民秦小姐接到一条自称国税总局发来的短信。短信中说，现在国家出台了退返房屋购置税的新政策。她的房子也在退税之列，具体情况可以向当地“国税局结算中心”查询，并留下一个查询电话。