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第九章房产防骗（第4页）

1。交定金时要明确议价期限

交定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时能及时拿回款项。与中介签好购买协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

2。注重实地调查

签约前，买方应做些调査，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心査询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被査封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

3。签约前多查相关证件

买房前一定不要怕麻烦，要详细检査卖方的各种相关证件，比如身份证、房屋产权证等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如在签约、交房、过户等环节中，应等卖

方完成后再支付相应的款项，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

4。付款后要收取收据

房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如有约定部分支付房款用来偿还银行，以注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户，并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

5。收房过户要验收

买方接收房屋时，应根据购房合同验收设施、设备的移交情况。在过户前，应尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

警惕“阴阳合同”的陷阱

租房的另一个陷阱就是签订的是“阴阳合同”。所谓的“阴阳合同”，是指房主和租户双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；房主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同因签订"阴阳合同"，而酿成房主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。

案例回放

最近，许先生便遇到了阴阳合同的陷阱，许先生掉进的是房主给他设下的陷阱。许先生过去在上海阂行区做专业美发设计，2005年4月，他决定到浦东新区开一家专业美发店。正好一家美发店欲转租，40平方米的商铺每月只需4000元租金，许先生二话没说就与房主刘先生到房屋租赁管理所签约。但许先生发现，不知对方是有意还是无意，在填写“出租方"一栏时，房主却写上了妻子颜某的名字，而“承租方"填上的也是该美发店过去一个租户的姓名。

许先生立即对此提出异议，但房主刘先生称，这样就不用重新更换营业执照，可以为许先生省去一笔钱。“租赁合同"约定，2005年6月1日房子开始交付使用，房主交付商铺时，可以向许先生收取3个月租金数额的租赁保证金，即1。2万元。该合同还约定出租方负责支付租赁房地产所用土地的使用費及基于房地产租賃产生的税款、房屋租赁管理费。

办完手续，商铺交付使用，许先生满心欢喜地对商铺进行装修，并购置了各种专业美容美发设备，前后花了10多万元。、就在许先生准备开业时，房主刘先生突然提出要重新签订一份“租约”，许先生发现这份早已拟好的合同与正式的租赁合同完全不同，月租金突然涨到了每月L4万元，而且从2006年12月开始，租金又涨至每月1。42万元。合约还要求“租用期间的税费包括出租税都由许先生支付这次出租方的名字写上了真正的房主刘先生。按照这份合同，本应由房主承担的税费全部转嫁到了许先生头上，三年租期下来，许先生应当缴纳的租金为50多万元。

许先生算了一下，如果按照正式的《房屋租赁合同》，承租三年租金不过14万多元，比私下约定的少36万多元。如此算来，房主逃避的这部分税是相当可观的，而且房主刘先生拥有多个出租商铺，每年逃税的数目十分可观。

许先生最后还是同意了签订这份合同，他当时考察过附近的商铺，每月1。4万元租金按当时的市场行情也不是很贵。虽然房主欺骗了他，但他已经为装修店铺花了10多万元，1。2万元保证金也已交给对方，如果不签，恐怕会血本无归。而且房主刘先生称这样做只是为了少缴税，因为月租超。过4000元，税金更高。

2006年以来，许先生租住的商铺所在地段变得十分萧条，周围商铺纷纷降价，有的商铺同样面积也只需几千元，许先生感到生意难以为继，于是向房主刘先生提出降低租金，但遭到了刘先生的拒绝。

骗术揭秘

有些房主和租户认为使用“阴阳合同”更合算。除了逃避税费征缴，逃避管理也是一般房主隐瞒租赁行为的一个原因。房屋租赁一旦在有关管理部门备案后，管理部门就会有大量的信息釆集工作需要房主配合，例如租住人员的基本信息、计生情况、就业情况等，一些房主总觉得这给自己带来了麻烦。

这种签订“阴阳合同"的做法十分普遍，在房地产交易中也很常见。由于中介公司有可能在这种交易过程中吃差价，因此买主应当做到不偏信中介公司“少缴税费”等说辞，坚持做到与真正的房主双方见面。同一套房子两个合同、两种租金，势必会带来许多令人挠头的

纠纷。而且我国现行法律规定，公证合伺不能是不同的两个文本，否则就是无效的。而双方实际成交价与合同不符，以后如果产生纠纷的话，会造成很多不必要的麻烦。

防骗攻略

首先，虽然阴合同具有合同的效力，可以成为确定双方民事权利义务关系的基础，但是这一做法却严重违反了我国的税收管理规定。如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额巨大，则可能构成犯罪，不仅房屋的出租人要承担刑事责任，房屋的承租人也可能因共犯关系而面临牢狱之灾。

其次，在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但因合同未经登记，很不规范，约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。

签订“阴阳合同”，酿成房主与租户间纠纷不断的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同"履行，不承认“阴合同”的存在；有时是房主利用“阴合同"在政府监管之外的“优势"，不断给租户加码收取租金或其他费用。

至于“阴阳合同"对社会的负面影响，最大的受损方不言而喻就是政府税收了。房屋租赁管理部门有关人士认为，这种情况更是对社会诚信的公然挑战。持这种看法的人士表示，目前税收征管根本没有以房屋租赁作为重要税源，政府逐年递减税率也说明了这一情况。但房屋租赁市场巨大，“阴阳合同”如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，也会动摇社会大众对诚信经营、诚信履约和诚信纳税的信心。

数之不尽的装修猫腻

家庭装修行业近年来发展得很快，但缺乏一个完善的监管体系来对其进行监管。据某消委会的一项统计显示，2010年二季度以来，关于房子装修问题的投诉迅速上升，投诉的内容涉及工期拖延，地板、木材、油漆、水电等材料的质量问题，工艺缺陷问题，材料价格问题，环保问题等诸多方面的问题。看来要为一套房子装修还真是件烦琐又必须细致的事情，那么在装修过程中到底有多少猫腻和陷阱呢？

2009年9月，王女士在石狮某小区买了一套单身公寓。10月19日，她与厦门市某装饰公司泉州分公司签订合同，委托该公司装修新房，工期45天。王女士支付了4500元作为第一期工程的工程款，一开始工程还算顺利，又是铺地板又是装水电，装修公司的老板也时常来现场查看，并多次傕促王女士将后期的工程款交齐。在该老板的一再催促下，王女士于11月8日和9日又先后交了2500元和4500元的工程款。令她想不到的是，11月17日负责装修的工程队突然消失了，并带走了所有的工具和装修材料。

据了解，该公司还与王女士在同一个小区内的其他两家业主签订了装修合同，同样于11月17日左右中止了装修。另一业主陈先生说:“装修前我到他们分公司看到有营业执照。停工后我去泉州找他们，但已是人去楼空。”